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Arquitectura técnica – Belén Moreno

Tasaciones inmobiliarias

Tipos de valoraciones inmobiliarias

Valor residual

Se obtiene de calcular el precio de construir a día de hoy ese inmueble, deduciendo el deterioro físico de los años llamado depreciación física. Y que no tiene que ver con el estado de conservación, sino con la antigüedad.

Esta depreciación varía en función de la vida útil del edificio o bien inmueble.

Así un edificio de viviendas tiene una vida útil de 100 años y un edificio industrial se considera totalmente obsoleto a los 35 años.

Valor por comparación

Para calcular este valor se escogen seis ofertas del mercado inmobiliario. A ser posible transacciones reales de inmuebles lo más parecidos posibles al que tenemos que calcular su valor.

Con un intervalo de tiempo lo meno posible y máximo de seis meses.

A falta de transacciones reales, se pueden tomar como testigos seis ofertas actualizadas.

Por coeficientes de homogeinización, se equiparan las calidades de las muestras al edificio objeto de tasación.

La media de esos seis valores será el Valor de mercado del inmueble.

Qué es el coeficiente de homogeinización

Son valores que incrementan o disminuyen el valor del inmueble testigo, con el inmueble a tasar.

Es decir, si el testigo, es de superior calidad, menor antigüedad, etc…, el coeficiente de homogeinización estará por debajo de 1 para disminuir su valor en comparación con la vivienda a tasar.

Si el testigo es de calidades inferiores, mayor antigüedad, peor zona, etc.. el coeficiente de homogeinización será mayor para aumentar su valor en comparación al inmueble objeto de estudio.

Valor de capitalización

En inmuebles ligados a beneficio económico, como hospitales, hoteles, fábricas, etc…, el valor se calcula en base al rendimiento económico de la actividad ligada a ese inmueble.

Para ello se tendrá que realizar un completo estudio económico de la construcción del edificio, beneficios y gastos de la actividad.

Este método se emplea para obtener la valoración de solares.

 

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